資産ドックを活用した遺産分割案と資産組み換えの提案

資産ドックを活用し、
現状把握と分析結果から
遺産分割案と資産組み換えのご提案

①資産ドックで各不動産の現状を把握

No	ご所有不動産		流通性	収益性	相続税評価額の圧縮効果	ご提案
A	ご自宅兼アパート		A	6.4%	61%減	大通りから奥に入っているため商業性に欠け、入れ替わりのリスクは避けられません。ご自宅を兼ねているので、継続保有を前提とするなら、空室率改善に向けた綿密な修繕計画の策定をご提案しました。
B	一棟マンション		B	7.4%	72%減	J様にも継続保有の意思があり、現在収益性・相続対策上も特に問題ないため、早急に何か対策を講じる必要性はありません。ただし、今後空室率や賃料水準の低下なども懸念されるため、周辺の市場動向を見極めていく必要があります。
C	アパート		B	9.8%	17%減	1階飲食店の撤退が懸念されるため、テナント調査の実施をご提案しました。本物件周辺は単身者や学生が多く、将来的にはコンビニエンスストアなどへの用途替えや、売却と他の不動産への組み換えをご提案しました。
D	月極駐車場		A	3.6%	7%減	月極契約で満車になる可能性は低いため、アスファルトで舗装し、約3割を「三井のリパーク」による時間貸駐車場への転換をご提案。または空き区画となっている土地を分割して売却し、他の不動産への組み換え策も併せてご提案しました。
E	別荘		C	-	10%減	ご家族の意見を尊重し、継続保有を勧めるも共有資産ではなく、一人代表者を選定して引き継いでいくようにご提案しました。

①資産ドックで各不動産の現状を把握

No	A	B	C	D	E
ご所有不動産	ご自宅兼アパート	一棟マンション	アパート	月極駐車場	別荘
流通性	A	B	B	A	C
収益性	6.4%	7.4%	9.8%	3.6%	-
相続税評価額の圧縮効果	61%減	72%減	17%減	7%減	10%減
ご提案	大通りから奥に入っているため商業性に欠け、入れ替わりのリスクは避けられません。ご自宅を兼ねているので、継続保有を前提とするなら、空室率改善に向けた綿密な修繕計画の策定をご提案しました。	J様にも継続保有の意思があり、現在収益性・相続対策上も特に問題ないため、早急に何か対策を講じる必要性はありません。ただし、今後空室率や賃料水準の低下なども懸念されるため、周辺の市場動向を見極めていく必要があります。	1階飲食店の撤退が懸念されるため、テナント調査の実施をご提案しました。本物件周辺は単身者や学生が多く、将来的にはコンビニエンスストアなどへの用途替えや、売却と他の不動産への組み換えをご提案しました。	月極契約で満車になる可能性は低いため、アスファルトで舗装し、約3割を「三井のリパーク」による時間貸駐車場への転換をご提案。または空き区画となっている土地を分割して売却し、他の不動産への組み換え策も併せてご提案しました。	ご家族の意見を尊重し、継続保有を勧めるも共有資産ではなく、一人代表者を選定して引き継いでいくようにご提案しました。

ご所有の各不動産は「Ⓐご自宅兼アパート」に対して他の不動産の資産価値が劣るため、このままでは相続トラブルが心配される状況でした。
そこで当社提携の税理士事務所を紹介し、相続税額を試算したところ、
納税用に確保してあった「Ⓓ月極駐車場」に多額の余剰金が出ることが判明したため、
この余剰金を含めた遺産分割案を作成することをご提案しました。

なお、「Ⓓ月極駐車場」は相続税評価額の圧縮効果があまり得られない状況から、一部または全部を売却して、
相続時に分割しやすい都心の区分所有マンションなどへの組み換えも選択肢のひとつとしてご提案しました。

また、「Ⓒアパート」は競争力に不安があり、法定耐用年数もほぼ消化され減価償却による節税メリットが得られていないことから、
「Ⓓ月極駐車場」の売却益と併せた他の不動産への組み換えも視野に検討されるようご提案しました。

②三井不動産リアルティからのご提案

③J様の選択

①J様とご弟妹様で組み換え物件(購入物件)の条件整理と平等な資産の分け方について話し合いをする。 ②「Ⓔ別荘」は今後も全員で使用し、名義は弟様が引き継ぐ。

③J様の選択

①J様とご弟妹様で組み換え物件(購入物件)の条件整理と平等な資産の分け方について話し合いをする。 ②「Ⓔ別荘」は今後も全員で使用し、名義は弟様が引き継ぐ。