三井不動産リアルティ

Vol.81 2022 1月号

REALTY - news

あけましておめでとうございます。本年もよろしくお願い申しあげます。
三井不動産リアルティ REALTY-news事務局です。
例年になく冷え込むこの新年、いかがお過ごしでしょうか。
今年は2月に北京冬季オリンピック、11月にはFIFAワールドカップカタール大会が開催。
明るく楽しい話題が多くなるように期待しつつ、応援したいものです。
それでは1月の「REALTY-news」をどうぞ。

投資・事業用不動産に関する情報誌「REALTY PRESS」を当社ウェブサイトにて公開中です。是非、ご覧ください。

REALTY PRESS

※メールがうまく表示されない場合はこちらからご覧ください。

今月のトピックス

Topics 1 香港の歴史的にもアップダウンを繰り返してきた
不動産市場と2021年の様子
Topics 2 新築分譲マンションマーケット動向…ZEHマンション開発推進への期待
Topics 3 東京都庁舎を上回る高層ビルが出現、新宿大規模再開発計画

Topics 1

香港の歴史的にもアップダウンを繰り返してきた
不動産市場と2021年の様子

 歴史を長く見ると、香港へは中国で何かの騒乱があるたびに大量の人間が移住してくるという事を繰り返してきました。不動産市場も過去に「今度こそは奈落の底へか?」と思われた事が何度もありながら、しばらくすると立ち直るという事を繰り返しています。

 香港の中国への返還は1984年に合意され1997年に返還、一国二制度となりましたが、この間に北京で天安門事件が発生しています。多数の香港人が国外へ移住し、香港一の富豪はコックを引き連れてバンクーバーへ一時的に避難、このような中では外国人からの投資は停滞し、不動産価格は大きく下がりました。ところがその後、SARSが収まった頃には市場は立ち直っていました。回復した理由は国外から香港人達が戻って来たからです。

 2014年の雨傘革命から2019年の逃亡犯条例改正に至る香港での強烈な反中国運動を見れば、やはり外国人にとって香港への投資はためらわれました。この時も不動産価格はいったん下落しましたが立ち直り、直近、2021年の後半では特に高額物件が好調です。

 現在の好調な買いの主体は地元の香港勢と中国の富裕層です。

 「強気な地元勢」の中の一社は、11月に港に面する土地を508億HK$(7,569億円)で超巨額の落札をしました。今回、香港から国外移住した人の数は前回の香港返還や天安門事件に伴うものよりも多いのですが、香港人の中には「またか」と受けとめている人も多いわけです。

 「中国の富裕層」が香港に積極投資している理由はいくつかあります。香港へなら何とかお金を持ち出せます。他の国への場合は当局の監視が厳しいのです。現在の中央政府による「金持ちたたき」はやがて地方政府レベルに下がり、いずれ我が身となる可能性があります。中国で過去に何度も導入が挫折した「不動産税(注:固定資産税)」が今度こそ実現し、自分が保有するマンション等の不動産があまりにも多い事が露見する可能性もあります。

 2021年の香港の不動産市場を見てみましょう。

 最も高額の住宅売買は隣接する二戸をまとめ買いした12億HK$(179億円)で、「マウント・ニコラウス」という有名なプロジェクトの中にあります。最も高い住宅賃料は月135万HK$(2,010万円)でした。いずれもお金の出所は中国人の富豪の模様ですが、確認はできていません。

 小さい方では、以前から「棺おけ住宅」が有名で、これはファミリー用のマンションや空き工場を小さく間仕切りしたものです。最近話題なのは「ナノフラット」という200sqft(5.6坪)以下の狭小マンションで、日本のワンルームマンションとは違い家族でここに住む場合もあります

 駐車場も主に投資用として「一台分」が売買されます。特殊例ですが、6月に先の「マウント・ニコラウス」内の一台分が1020万HK$(1.52億円)で売れました。一般的な駐車場では、2019年にあったオフィスビルの中の一台分の760万HK$(1.13億円)が売買の最高記録です。

(HK$<香港ドル>=14.9円 1月6日近辺のレート)

ジャパン・トランスナショナル 代表 坪田 清

Topics 2

新築分譲マンションマーケット動向…
ZEHマンション開発推進への期待

 首都圏の新築分譲マンションマーケットが好調に推移しています。2021年11月は晴海フラッグの供給により5,000戸を超え、初月8割近い契約となりました。振り返ってみても2021年は概ね月2,000戸程度の供給で、契約率は概ね70%を維持するなど、堅調な推移となっています。

 地域別に11月の平均価格と坪単価を見ると東京23区は7,932万円・@368.6万円、東京都下4,671万円・@232.4万円、神奈川県5,284万円・@253.2万円、埼玉県4,918万円・@233.6万円、千葉県4,578万円・@202.6万円と、1年前に比べ単価上昇が抑えられているため、値上がり感が弱く、低金利などを併せて「買い時」と判断した人が多いことが堅調の要因と考えられます。

 一方で、持続可能な開発目標(SDGs)の達成・温室効果ガス排出量削減要請など、社会全体で脱炭素社会実現に向けた動きが活発化しており、不動産業界にも「脱炭素社会実現に向けた省エネ基準強化」の動きが見られます。

 具体的には「ZEH(ゼッチ)マンションの開発を加速する」等の動きであり、2020年春以降、三井不動産、住友不動産、東京建物、野村不動産他の大手デベロッパーが相次いで今後の方針を発表しています。ZEHはZERO ENERGY HOUSEの略で、ZEHマンションとはエネルギー消費(光熱費)を限りなくゼロに近づけることを目標とする省エネマンションです。

 中でも住友不動産の「供給する全ての新築分譲マンションでZEH-M Oriented標準仕様化」、三井不動産グループの「2050年度までに、グループ全体の温室効果ガス排出量をネットゼロに」といった宣言が話題となっています。

 もちろん、地球環境保護のために重要な施策であり、大手デベロッパーは率先して対策を進めることが望まれますが、ZEH-M Orientedの取得基準等を見ると、これまで費用的・設計的に難しかった設備導入が必要になる等の開発経費の増加と、その結果の価格上昇が見込まれるだけでなく、購入者の費用面以外の負担増も避けられない商品となってはいます。

 販売価格の高額化について、一部に「売れ行きに影響が…」と心配する向きはありますが、デベロッパーとしては、将来のために必要な商品であることをしっかりとアピールし、購入者の協力を得ながらZEHマンション化を進めることが重要です。今後ともZEHマンションの更なる普及には、期待したいと思います。

株式会社 工業市場研究所 川名 透

首都圏 新築分譲マンション 供給戸数推移

Topics 3

東京都庁舎を上回る高層ビルが出現、新宿大規模再開発計画

ターミナルシティから、カルチャー&コミュニケーションシティへの変貌を実現するべく、巨大構想が動き出します。

「REALTY-news」をお読みいただきまして、
誠にありがとうございます。

不動産に関するご相談はこちらから

本メールサービスについて
※このメールは、弊社社員が過去にお名刺を交換させていただいた方、またはWEBでお問い合わせいただいた方に配信いたしております。
ご連絡・ご相談は営業担当者までご連絡ください。

配信停止・アドレス変更について
メールマガジンの配信停止、配信アドレス変更はこちらよりご連絡ください。

発行
三井不動産リアルティ株式会社 ソリューション事業本部 REALTY-news事務局
〒100-6019 東京都千代田区霞が関3丁目2番5号 霞が関ビルディング
TEL 03-6758-3103

投資用不動産サイト:https://pro.mf-realty.jp/
事業用不動産サイト:https://biz.mf-realty.jp/

投資・事業用不動産に関する情報誌「REALTY PRESS」を当社ウェブサイトにて公開中です。是非、ご覧ください。

REALTY PRESS
COPYRIGHT(C) MITSUI FUDOSAN REALTY
CO.,LTD. ALL RIGHTS RESERVED.