エリザベス女王を始めとするイギリスの王室は資産家としても有名です。特に不動産関係は資料が開示されているためによく話題になり、その評価額の総額は141億ポンド（2.7兆円）だそうです。特に有名なのはロンドンのリージェント・ストリートで、イギリス王室は世界でも有数のこの高級商店街を丸ごと全部、所有・賃貸しています。他にも多数のショッピングセンターを持ち、さらに農地や牧草地、森林他も所有しています。

　よく訳がわからない資産が「シーベッド」で、イギリスのほぼ全体をぐるっと回した海岸の波打ち際から22km沖までを指し、この部分は王室が所有する資産となっているのです。

　これらのいろいろな不動産のすべてを管理する専門の会社が「クラウン・エステート」です。同社が巨額の賃貸収入等から維持管理費を差し引き、いったん財務省に納入します。財務省はこれらを中心に日本の宮廷費と似た「ソブリン・グラント」を支給する形をとっています。

　このように政府を迂回して「宮廷費」を渡す仕組みとなったのは1760年で、日本の江戸時代中期です。その後、改正は何回か行われていますが、基本的な形は変わっていません。

　しかしさすがに260年も経過すると時代にそぐわない部分も出ていて、今後10年計画くらいで抜本改革しようという機運が生じています。

　例えば先ほどの「シーベッド」ですが、以前は不動産としてはどうでもよかったのだと思います。ところが昨今の洋上風力発電所の広まりで、シーベッドが巨額の収益を生み出す可能性がある状態になりました。クラウン・エステートは今年、洋上風力発電所の建設権をオークションに出し、今後10年で90億ポンド（1.4兆円）の収入を受け取る見込みです。

　現行制度ですと、イギリス全体の洋上風力発電所の候補地がすべて王室の権益になってしまうわけです。いくらなんでもこれはまずいでしょう。

　また、稼ぎ頭の商業ビル群があまりに老朽化、陳腐化してしまいました。このままでは競合物件に負けてテナントが引越ししかねません。

　王室が持つ宮殿や城としてはバッキンガム宮殿、ケンジントン宮殿、ウィンザー城等が有名ですが、その他にも大小のこの手の建物を多数所有しています。こんな巨大で大昔の石造りの建物は冷暖房費や電気代だけでも気が遠くなります。エリザベス女王は照明の消し忘れにうるさいそうですが、その心境は理解できます。

　改革が必要だとの認識がされてはいるものの、まだ具体的な方向性は明らかにされていません。

（ポンド＝153円　2021年7月6日近辺のレート）

ジャパン・トランスナショナル　代表　坪田　清

　百貨店・ショッピングセンター業界は、この1年半、新型コロナの感染防止を目的とした緊急事態宣言やまん延防止等重点措置などにより強いられた休業や時短営業によって、大幅に業績を落としており、特に店舗内に直営店が多い百貨店の落ち込みが激しくなっています。

　「業界動向サーチ」によれば、日本を代表する「ＳＣ」運営会社の売上高は下のグラフの通り、１位がイオンモールで2位は三井不動産（商業施設事業）、上位2社で当業界売上の約半分を占めています。

　実際、「ＳＣ」運営は大手不動産会社によるものが多く、直営店をほぼ持たないデベロッパー業（商業施設を開発し、テナントに貸し出すことで利益を得る“大家業”）が主流といえます。

　デベロッパー業は「店舗スペース賃貸業」なので、テナントの売上等による収入額の変動が無いことが利点ですが、賃借人（テナント）がいないと成立しません。テナント維持のためには来外客が見込める施設である必要があり、「ＳＣ」の重要な役割は、外来客を減らさないための広告・イベント、ブランディングの実施で、その意味では運営とテナントは相補的関係にあるといえます。

　振り返れば、国内の「ＳＣ」は「丸井」や「ルミネ」といった都市型「ＳＣ」から始まり、イオンや三井不動産や三菱地所等が、郊外に「ららぽーと」等の大型「ＳＣ」やアウトレットを次々と開発し、ファミリー層や20～30代のミレニアム層を取り込むことで拡大を続けてきました。しかし、近年は国内の用地不足で新規出店が抑えられていることや、既存店だけでは業績が頭打ちになってしまうこと等の事由から、海外で新店舗開発を行う企業が増えてきました。

　代表的なのはイオンモールと三井不動産で、ともに今後の人口減少が進む日本より、人口増が大きく見込める地域での出店を推進しており、イオンモールは中国やベトナム、ミャンマーを中心に現在の33店舗を70店舗に拡大する施策を、また、三井不動産はマレーシアや台湾に「ららぽーと」等を出店する計画を立案しています。具体的に2020年以降の出店店舗数を見ると、三井不動産は出店予定13店舗中、海外6店、イオンモールは出店予定12店舗中、海外6店で、国別では台湾5店舗、インドネシア3店舗の他、中国、ベトナム、カンボジアとなっています。

　今後、東南アジア諸国で日本人にもなじみ深い「ＳＣ」が増加します。海外の「ＳＣ」に比べ、ホスピタリティ重視が特色の日本の「ＳＣ」がどこまで評価されるかに期待して注視したいところです。

株式会社 工業市場研究所　川名　透

想定以上の長期に亘ってコロナ禍の影響が継続する状況下、住宅市場や物流市場は好調を維持。オフィス市場や、ホテル市場は新しいニーズの創出や拡大にむけての取組みが必須となっている現況をレポートします。