アメリカの、一戸数十億円という「スーパー豪邸」が近年、大きく値上がりしている事は明らかなのですが、統計的に意味がある数字としてはうまく把握できません。サンプルの絶対数が少ない上に、個別性、特殊性が高すぎるからです。

　その個別性、特殊性というのは、例えば「床面積が1,750坪で、フルバス（トイレ+浴槽）が38ヶ所もある」「プロによる料理ショーを楽しむためのものも含めキッチンが4ヶ所ある」「東京都と同じ広さの大牧場とその母屋」といった具合で、このようなものは統計には馴染みません。

　「5億$（545億円）」として売りに出ていた物件がとうとう売れず、「1.1億$（120億円）」の借金のカタにとられたという騒ぎが3月に起きました。いくらに値付けしていれば売れていたのか、誤差は1億$（109億円）単位でしょう。これも統計では処理できません。

　アメリカ人が好きな住宅価格の上昇率の測り方に「リピーティッド・セールス法」というものがあります。以前、売買された物件が再び売買された際に（リピーティッド・セールス）、前回はいくらだったが今回はいくらなので「年何％の上昇だ」と計算します。単純きわまりない計算方法ですが、日本と違って中古住宅に経年減価がないのでこれで良いわけです。

　一般の住宅とは違ってスーパー豪邸でこのような計算方法が適用できるケースはあまり多くないのですが、最近1件発生しました。今年4月に4,700万$（51.2億円）で成約したビバリーヒルズのスーパー豪邸の売主がこの物件を買ったのは2019年の5月で、その時の価格が4,250万$（46.3億円）だったのです。23か月間で10.6％の値上がりです。

　ニューヨークでは、豪邸と評価される「タウンハウス」も明らかに大きな値上がりをしていますが、取引件数が少なく、率が計算できません。これらのタウンハウス・スーパー豪邸は、5-6階建ての重厚な石造りで横幅が広く、各住戸は1階（地下）から最上階までが縦方向に伸び、道路に面した玄関と小さな庭がある「連棟式テラスハウス」の一種で、立地が非常に重要視されます。築年は驚くほど古く、去年の3月に2,500万$（27.3億円）で出た物件は1830年代（天保年間）の築、今年の3月に6,000万$（65.4億円）で成約した物件は1880年代（明治10年代）の築です。これらの価格は明らかに上昇しているのです。

　もっともニューヨークにはそこまでではないランクのもっと安い（一般の住宅よりは高い）タウンハウスもあり、それらもこの１年間で値上がりしました。タウンハウス人気の最大の理由は、「広い上に都心に近い」ことです。自宅での「オフィス」や「仕事部屋」のニーズが増え、「子供部屋」を準備しておきたい、親や親戚、あるいは知人などの「来客を泊める部屋」が欲しい、といった様々な欲求が、今回の新型コロナでまとまって吹き出した感があります。

（ドル＝109円　2021年5月6日近辺のレート）

ジャパン・トランスナショナル　代表　坪田　清

　不動産経済研究所が発表した2021年3月の首都圏マンション市場動向によれば、新規供給戸数は前年同月比44.9％増の3,103戸、1～3月累計も前年同期比37.1％増の6,671戸と、月間3,000戸（年間4万戸水準）を超える月は少ないものの徐々に回復しています。

　供給減少そのものは、新型コロナ前から用地価格の高騰や建築費の高止まりで、各デベロッパーが新規開発に慎重な姿勢となっていたこともあり、ある程度は予測されていましたが、緊急事態宣言発出に合わせてモデルルームを閉めるなどの対応が販売にも大きな影響を与え、2020年5月には月間供給500戸以下という予想を大きく下回る事態にも陥りました。

　しかしながら、緊急事態宣言が一旦解除され、感染防止対策の進捗とともに、バーチャルモデルルーム等でのIT対応も可能になった2020年夏以降、市況回復感は強まっているように感じられます。

　実際、デベロッパーに取材してみたところ、2020年市場（1～12月）は「当初覚悟したほど、悪くならなかった」との声が多くあがっており、今後も、供給が急回復はしなくても、潜在需要は固く、売れ行きの良好な状況が続くと考えている様子が窺えます。

　また、新型コロナによりテレワークをする人が増えた結果、自宅内でのワークスペース確保を目的に「分譲マンション購入の検討者が増えた」「通勤利便よりも広いサイズを優先する人が増えた」「通勤ストレスが少ないので駅まで距離のある物件も選択肢に入れる人が増えた」等、購入検討層の活発化が目立ってきています。

　新型コロナ前は動きの鈍かった郊外のファミリータイプの売れ行きが好転するといったケースも目立ち、具体例としては、①小田急線・JR横浜線他「橋本」駅徒歩19分、425戸（平均79㎡）のマンション、②東武東上線「朝霞」駅徒歩22分、全213戸（平均72㎡）のマンション、③ＪＲ総武線「平井」駅徒歩16分、138戸（平均76㎡）のマンションなどが挙げられます。「駅近」ではないこれらの物件に共通するのは、周辺環境の良さと平均70㎡を超える広さで、この物件特性が評価され契約が好調に推移したと考えられます。

　新型コロナによる行動変容は、結果として分譲マンション販売にとっては今のところ、追い風となっています。需要のボリュームゾーンとなる2人世帯層の物件選びの傾向が、利便性重視から多様な視点に広がっていることも、アフターコロナの市況にプラスに働く要素として期待が持てます。

株式会社 工業市場研究所　川名　透

江戸時代以来、東北地方の中核都市であり続けた仙台市、現在も国家戦略特区としての新たな重責を担い、時代のニーズに即した都市機能を柔軟に発揮し続けます。