不動産を登記する時に支払う手数料（税金）は、国際的には一般に「スタンプ税」と呼ばれています。日本の登録免許税なり印紙税と似ていますが、大きく違う点があります。

　多くの国で税額が日本よりかなり大きい点が違います。また住宅市場への介入のために政策的･機動的に用いられる点も違います。例えば住宅価格が急騰気味の時に税率を倍にしたり、外国人による購入について税率を高くしたりします。市場に即効的に効く政策手段です。

　イギリスでは昨年春から始まった新型コロナが今も猛威をふるっています。同国でもスタンプ税は高額で、ロンドンでは一般の住宅でも200～300万円でした。しかし昨年の7月からこのスタンプ税に大胆な政策が取られました。

　2021年の3月末までのクロージングについてスタンプ税を非課税としたのです。非課税限度はありますが、一般の住宅の価格帯ならほぼこの範囲内です。政府は新型コロナによる景気の急落に対して、住宅市場をストッパーとして使うことにしたのでした。

　これも市場に非常によく効きました。イギリス全体の住宅価格は昨年11月時点で前年比7.6%上昇し、景気が後退する中で、住宅価格は上昇したのです。但しロンドンだけは状況が複雑で、広い家が求められて郊外部は好調だったのですが、中心部、特に高額物件は不調でした。ところが最高級住宅地のケンジントン、チェルシー等の非常に高額な物件は大きく値上がりした取引が起きています。ロンドンの市場は現在、かなり緻密に見る必要があります。

　しかし昨年12月にはイギリス全体で住宅取引が軟化を始めています。｢今年3月末までのクロージング｣から逆算がされ、取引の山場はもう過ぎたのかも知れません。

　今後、どうなるかですが、３月末のスタンプ税の時限的非課税の終了と同時に一次取得者向けの住宅購入支援制度も縮小される事が以前から決まっており、これらは市場にはダブルパンチです。新型コロナとブレグジットもマイナス要因です。住宅ローン金利はこれ以上下がる余地は少なく、むしろ上昇見込みです。

　これらからは住宅市場の下落が予想される事になりそうですが、全く別の見方をする人もいます。新型コロナ対策の必要から、イギリスを含めて世界の中央銀行はマネー･サプライを非常に増やしましたので、インフレが発生すると見込んでいる人がいるのです。その場合、不動産はインフレヘッジに向くので、住宅価格は上昇するという予想です。

　こちらの予想が当たれば、イギリスの住宅市場は4月以降にいったん小幅な落ち込みをした後に、上昇することになりそうです。

ジャパン・トランスナショナル　代表　坪田　清

　先日、CBREより「東京オフィスビル竣工マップ　2021年版」が発表されました。それによれば2020年の新規供給（竣工）は約47万坪、2021年、2022年は20万坪未満と新規竣工はやや少ないですが、2023年には約67万坪の大量供給が見込まれます。2021年以降5年間の大量供給エリアは東京駅周辺、日本橋周辺、虎ノ門周辺、高輪ゲートウェイ駅周辺で、その後も港区、中央区、千代田区を中心に多数の竣工予定ビルがあります。

　一方、最近の話題として、都心部に本社を構える大企業（電通・日本通運など）が本社ビルを売却し、賃貸オフィス化するという流れがあります。主目的は2000年に売却されたNECの本社ビルと同様、企業の財務体質改善ですが、電通の場合は社員のリモートワークやリストラ等で利用フロア面積が半減した分の、また日本通運の場合は千代田区に建設される本社ビルへの移転に伴い、空室化するフロア面積の賃貸化を模索しています。そうなると、これまでCBREや三鬼商事、三幸エステートなどが流通商品と見なしていなかった「自社ビル」が賃貸オフィスとして、市場に参入して来ることになります。これらの新築ではなくても、好立地のオフィスが大量に供給されることによる、競合圧力が高まるのも必至であり、コロナ禍や働き方改革で、テレワークを採用する企業の増加による、オフィス需要が減退すると予測される中、ビルの生き残りをかけた競争が始まったといえるでしょう。

　オフィスマーケットにおける人気エリアを見ると、やはり、東京駅/大手町周辺、日本橋/室町、霞が関/虎ノ門周辺は外せません。都心部にはこのエリア以外にも新宿、渋谷、品川等、様々なオフィスエリアがありますが、このエリアは江戸から大正期にかけて早くから街づくりや近代化が進められてきた地域であり、このエリアに事務所を構えるというステイタスが魅力的であるのは間違いありません。

　昨今のコロナ禍等の影響で、需要に一時期ほどの強さが見られないオフィスマーケットでは、空室率の上昇と、まず“空室を作らないこと”がオフィス運営では重要であるというスタンスから、賃料水準の下落や価格競争が、進んでいくのは避けられないと予測されます。また、従来は主要ビジネスエリア外と捉えられていた品川、高輪などで今後大規模な供給が予定され、新幹線やリニア、空港までの好アクセスの面から、将来的ポテンシャルの高い主要オフィスエリアとしてマーケットでクローズアップされてくる可能性は大いにあり、供給市場が一層混み合うことが予想されます。そうした中で、エリアとしてのニーズをいかに繋ぎとめていくか、その決め手の一つとなるのが、エリアのステイタス、すなわち一朝一夕には醸成できない「街のルーツ、歴史」等を含めたオフィス街としてのブランディングが確立しているということが、勝ち残るエリアであるための重要な条件となりそうです。

株式会社 工業市場研究所　川名　透

副都心「池袋」を擁しながら、まさかの消滅可能性都市に指定された「豊島区」、その打開へ向け、女性中心の活動主体で取り組んだ種々の施策が、柔軟でサステイナブルな「まちづくり」を推進している現況をレポートします。