三井不動産はマンハッタンで進行中の巨大開発、ハドソンヤード内の大型ビルに超巨額を投資していましたが、成功がほぼ確実となりました。

　2本のビルに約1,000億円と約4,000億円を投資していたのですが、先日、ニューヨークでのオフィスの集約と拡張を進めるフェイスブックが大口の賃借を決め、前者のビルは満室稼働、後者のビルは2022年竣工予定だというのにもう75%の床が契約となっています。

　三井不動産はニューヨークでは以前は石油メジャーのエクソンが本社としていた超高層ビルを、ワイキキでは高級ホテルとして名高いハレクラニを所有、ロンドンではBBCの再開発を成功させ、東南アジアや台湾でもSC、マンション、ホテルを中心に展開しています。

　このような輝かしい成功の「前史」にはカトマンズや西安でのホテルの失敗、パリの邸宅に関する市当局との交渉の失敗、ロサンジェルスで泣く泣く手放した2本の超高層ビル等がある訳ですが、同社の常に前向きな姿勢が今回の大成功に結び付いているようです。

　ハドソンヤードはマンハッタンのビジネスの中心地であるミッドタウンの西側にある、ハドソン川に面した鉄道の操車場（ヤード）を中心とした超大規模再開発です。

　2008年に催された提案コンペにより、デベのリレイテッドが主導して開発が進められることになりました。三井不動産はこのプロジェクトでは「不動産デベロッパー」と「財務的な出資者」の中間的な位置づけと言えると思います。

　これが呼び水になって、周辺にもいろいろな企業が集まり始めています。最も注目されるのは、従前は西海岸のサンフランシスコやシアトルに集積していたIT企業群の動きで、これらが続々とニューヨーク、特にハドソンヤードの周辺で拠点を拡大しつつあります。

　冒頭のフェイスブックはその一つですが、アマゾンはごく近くに中規模のオフィスを賃借しました。同社は昨年、クィーンズでの25,000人規模の第二本社計画を地元の反対で撤回しましたが、ニューヨークの魅力には勝てなかったようです。オフィスを無駄に分散させるはずがないので、今後は今回のビルの周辺に借り増すと予想され、ハドソンヤード周辺のポテンシャルはますます上昇することになるでしょう。

　グーグルもハドソンヤードから歩いて10分くらいの場所にオフィスの集結を図っています。中規模以下のIT会社も移転が増えています。

　金融のダウンタウン（ウォール街を含む）、事業会社が中心のミッドタウンに続いて、ハドソンヤードが所在するミッドタウン・ウエストが「東のシリコンバレー」と呼ばれる日も近いかも知れません。

ジャパン・トランスナショナル　代表　坪田　清

　先月に引き続き、ＣＢＲＥが発表した「東京オフィスビル竣工マップ」を参考に、今後の都心部オフィスビルマーケットの主要供給スポットの特性について検証します。

　三鬼商事によれば、2019年12月時点の東京ビジネス地区の平均空室率は1.55％。新築ビルでも空室率は4.82％と低く、平均賃料は対前月比で72カ月連続の上昇と、好調が続いています。2020年も供給の多い年とはなりますが、供給分の殆どが契約済みとなっていて、今後も空室率が大きく上がることはない見込みです。

　また、この資料で取り上げられている大型オフィスに入居する企業は、当然ながら高額な賃料を支払うことができる「大企業」であり、その賃料は？となると、例えば八重洲２丁目北地区再開発Ａ-1街区（地上45階、地下4階、延床面積85,900坪、基準階面積1,200坪、2022年8月竣工予定）の1フロアを占有して入居する場合、東京八重洲の賃料相場は「坪４万円」とされるので、概算賃料は月額4,800万円、年間5億7,600万円と試算されます。実質「大企業でなければ借りるのは難しい」レベルですが、入居する大企業としては「東京駅前の超高層ビルにオフィスを構えている」というステータス性、ブランド力を考えれば適正と判断することになるのでしょう。

　ちなみに、Ａ-1街区のビルは1フロア1,200坪で、最近流行のミッドサイズオフィスの多くが基準階100～200坪ということからすると、1フロアが10階建て程度の中規模オフィス1棟分の面積にも匹敵します。そう考えると、Ａ-1街区は、中規模オフィス45棟分を1棟にしたという計算になり、改めて破格サイズの供給面積なのだと感じられますが、今後の予定では、この破格サイズのオフィスが、都内に続々誕生するという現象も出来します。

　下のグラフにもあるように、2020年に続く大量供給年は2023年です。この時期の供給主力エリアは「品川・芝浦」と「渋谷・青山」で、「品川・芝浦」は2024年も新駅の本開業と周辺再開発に伴う新築ビルの供給が多く予定されています。

　この「品川・芝浦」、「渋谷・青山」マーケットは、共に従来の都心の主力エリアである都心3区（千代田区・中央区・港区）に隣接する“都心の新たなマーケット”として注目されています。これらの新エリアに大型オフィス登場という選択肢が増えることによって、オフィスマーケットに新たなニーズが喚起されることも予見できます。エリアを含め、選択肢の豊富な時代が訪れることによるマーケットの発展に期待したいです。

株式会社 工業市場研究所　川名　透

都内有数の邸宅街としての歴史を有する高輪エリアが、新駅「高輪ゲートウェイ」開業を端緒に、国際ビジネス都市へと変貌します。広大な床面積を擁するオフィスビルを中心とする再開発計画が推進され、都心のビジネス地区の地図も刷新されようとしています。

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建設・整備が進む「高輪ゲートウェイ」駅