一寸先は闇ではありますが、今年の世界の不動産市場を西まわりで順に展望します。

　香港では騒乱で観光客が激減、売上げ歩合賃料の減少で店舗用不動産が下落しました。ホテルは稼働率が急落しましたが目立った売買がありません。香港市民のほとんどは香港に住み続けるつもりなのとローン規制の緩和のおかげで、住宅の売れ行きは堅調です。

　中国ではビルが大幅な供給過剰で工事が停止したプロジェクトが多発、一方で住宅はなだらかに減速中です。最大の問題は金融システムで、当局がバブルにより生まれた過剰な債務の削減を図っているためにあちこちで歪が顕在化、デベも影響を受けています。

　シンガポールでは国民の8割は公営住宅に住んでいて、民デベが供給しているのはラグジュアリーマンションだけです。この在庫が4年分もあり不振に陥っています。最近一番上のクラスに中国人の買いが戻り始めましたが、今年はこれが広がることが期待されます。

　オーストラリアの住宅市場は2019年の春に市場が底入れし、秋にはバブル期並みの価格上昇率となっています。今年も少なくとも当面は今の回復傾向が維持されるでしょう。

　イギリスはブレグジットの方針が固まり、投資家が嫌う「不確実性」が固まりました。トップエンドの住宅市場から良くなりそうです。買い控えで積みあがった国内投資家と、ポンド安で価格に魅力を感じる外人投資家とからの買いが期待できるのです。ビルはブレグジット懸念から着工が手控えられていたために新規の供給量が減っていて、需給の関係でリーシングが好調という変な状態です。新規供給には何年かかかるので今後も好調が続くでしょう。反対にモールや実店舗はオンライン通販に押されてますます苦しくなりそうです。

　アメリカは全般的に好調です。一般に大統領選が終わるまでは景気を悪くさせることはないので、不動産市場も今年はその恩恵を受けるでしょう。特に好調なのは物流倉庫です。例外なのはモール用不動産とニューヨークのラグジュアリーマンションです。後者は供給過剰がはなはだしく、大幅値引きにコンセッション（販促のおまけ）を目一杯つけてやっとなんとか客が付くという状態です。過剰在庫はなかなか減りそうにありません。

　日本の不動産市場の話が世界で語られることは滅多にありません。たぶん論評に値するデータがないためでしょう。新築も中古もタイムリーなデータがなく、住宅ローンの申し込み件数も融資実行件数も集計・公開されていません。公示地価も路線価も経済データとしては信頼されておらず、新設住宅着工件数さえも話題になりません。日本では行政も民間も「目隠し」をしたまま走っているかのようなものなのです。

ジャパン・トランスナショナル　代表　坪田　清

　ＣＢＲＥが発表した「東京オフィスビル竣工マップ」では、今後竣工する延床面積2,000坪以上のビルをピックアップしており、面積不明の9棟を含みその総数は115棟、判明分106棟の合計は約330万坪、平均では31,000坪/棟となっています。

　周知のように、現在東京都心部のオフィスビル空室率は低く、三鬼商事のデータでは2019年11月は平均1.56％となっていますが、この大量供給で今後市場が大きく変わる可能性があります。

　下表にあるように、大型オフィスビルの新規供給予定の多いのが2020年、2023年。2023年は未詳ですが、2020年の供給分については、現時点でほとんどが埋まる予定で、マーケットには大きな影響を与えない＝空室率が大きく上がることはない、と言われています。

　その大きな理由としては、現在、大型オフィスビルの建て替えが増えており、その入居テナントが建て替え待ちの期間のオフィスを必要とし、その需要が新規供給されたビルを充当しているから、と言われています。冷静に考えれば、純粋にオフィスニーズが増えているのではないので、建て替え→戻り入居の流れが全て終わった時にはどうなるのか？という懸念はあります。

　三鬼商事のデータでは2019年11月時点で稼働しているビルの総延床面積は約1,316万坪、2020年以降の供給予定は約330万坪なので、現時点の総延床面積の約25%もの新規供給が今後予定されている計算です。当然、リニューアルされるビルもあるのでそのまま足し上げることはできないですが、総延床面積が大きく増えるという点は否めません。2023年あたりまではまだ大型オフィスビルの建て替えが続いているとみられるので、しっかりと需要の混在する市場の推移を注視していく必要はあります。

　地域別で見ると供給予定の最も多いのは品川、芝浦、三田、浜松町と山手線新駅周辺で、概ね85～90万坪です。これまで「都心のオフィスビルエリア」としては余り視野に入れられて来なかった地域での超大型オフィスビル開発となるので、こちらにも注目していきたいところです。

株式会社 工業市場研究所　川名　透

三井不動産グループ初のマンハッタンにおける分譲住宅事業参画、“200アムステルダム”。
歴史的保存地区が大部分を占め、風情のある街並みが広がる高級住宅地、アッパーウエストサイドに登場する希少な超高層コンドミニアムです。マンハッタンの高級物件にふさわしいグレードの仕様で、多彩な共有部をも備えます。

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「200 Amsterdam 」完成予想ＣＧ