三井不動産リアルティ

Vol.55 2019 12月号

REALTY - news

いつもお世話になっております。三井不動産リアルティ REALTY-news事務局です。
なにかと慌ただしい師走、いかがお過ごしでしょうか。
平成から令和へ、ラグビーの盛り上がり、消費税率10%スタート、そして続いた台風大雨被害など
さまざまな出来事があった今年も残すところあとわずか。元気にラストスパートといきたいものです。
それでは12月の「REALTY-news」をどうぞ。

投資・事業用不動産に関する情報誌「REALTY PRESS」を当社ウェブサイトにて公開中です。是非、ご覧ください。

REALTY PRESS

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今月のトピックス
Topics 1 変調が本格化しつつある中国の不動産市場
Topics 2 2018年・2019年 1~10月のインバウンド客数
Topics 3 アメリカで1億$以上で売買された住宅

Topics 1

変調が本格化しつつある中国の不動産市場

 中国経済はかなり悪く中小の銀行多数にもほころびが広がっています。しばらく前まで「不動産セクター」は唯一の明るいセクターだったのですが、これも怪しくなってきました。

 オフィスビルから見てみましょう。主要17都市の空室率は今年に入って急上昇して第3四半期では21.5%となり、そのうち14都市では家賃も下落しています。空室率は上海で18.5%で、フリーレント期間も長くなっています。

 武漢で建設中の高さ475mの超高層ビルは、大手デベ・緑地集団による支払いが大幅に遅延し、工事がストップしてしまいました。しかし竣工までもっていけても、武漢の空室率は36%もあります。中国全体では300m以上のビル12件で建築工事が停止しているとされています。

 空室を埋める賃借人として、中国でもWeWorkのようなコワーキング会社が急増しましたが、資金繰り難から10か月間で約40社が店じまいしました。ビルは供給過多なのです。

 住宅の方は話がややこしくなります。

 総論として、中国政府は住宅価格は高すぎると考えているのですが、価格が急落するような事態は避けたいという立場です。景気下落を改善させるためには市場刺激を目的に規制緩和を行いそうなものなのですが、それはきっぱりと否定しています。

 北京政府は住宅政策の具体を各地方政府に委ねました。全国をまとめてカバーするのではなく、各地の実情に合わせるためです。市場がスローになっている市が多い中で、規制を緩めたために住宅価格が大きく上昇している市もそこそこあるという、分かりにくい状態になっています。都市部での住宅購入の前提である「都市戸籍」を取りやすくした市も増えています。

 その一方で、デベの状態は変です。マンションの売れ行きは悪くはないのですが、資金面の様子がおかしいのです。

 図面売りにより手付金を受け取っていながら、同時に借金も大きく増やしています。これでは将来、資金繰りの問題で工事が進まず、マンションが予定通りには竣工しない例が多発するでしょう。デベはブレの大きな住宅事業のヘッジにオフィスビルを用いていたのですが、前述のようにこの方程式は機能しなくなっています。

 恒大集団、碧桂園、万科企業、緑地集団といったトップのデベの株価は、4月以降で20%下落しました。

ジャパン・トランスナショナル 代表 坪田 清

Topics 2

2018年・2019年 1~10月のインバウンド客数

 日本政府観光局(JNTO)の発表によれば、2019年10月の訪日外客数は、2018年10月の264万人1千人を約14万人下回る前年同月比5.5%減の249万7千人でした。その要因は、訪日外客数が多い韓国からの訪問者数が大幅に減少(前年同月比65.5%減)したことにあります。しかし、1~10月の合計で見れば、2019年の訪日外客数は2,691万4千人、2018年は2,610万9千人であったので、3.1%増となり、韓国からの訪問客数の大きな減少も、その影響は大きくは出ていないといえます。

 各種報道にある通り、韓国からの日帰り旅行客が多い九州の観光地などでは客数減少に悩まされていますが、全国レベルでは訪日外客数は増えています。この要因としてはラグビー関連の効果が大きいことが挙げられますが、W杯出場国からの訪日外客数の伸びだけでなく、東南アジアからの訪日外客数も前年同月比が2桁の伸びを示しています。

 個別には、英国・ロシアは単月として過去最高を記録。中国・タイ・シンガポール・マレーシア・インドネシア・フィリピン・ベトナム・インド・豪州・米国・カナダ・フランス・ドイツの13か国は10月としての過去最高を記録しました。訪日外客数が急増した国を見ると、アイルランド(昨年3,880人、今年21,200人)、サモア(昨年39人、今年200人)、南アフリカ(昨年1,908人、今年9,500人)、ナミビア(昨年43人、今年200人)等、これまで比較的日本に来ていなかった国の人が増えています。観戦目当てに初めて来日して、日本のホスピタリティの高さに感動したという人も多かったようです。

 そもそも、「観光」は様々なリスク(政治・経済、災害、天候等)が介在する産業なので、現在の様に韓国との関係性が悪くなれば、訪日外客数に影響が表れる結果になりますが、その落ち込みをスポーツイベント客で補填できたことは大きく、さらに「韓国からの客数も近々回復する」と予見しうることから、今後も訪日外客数に関しては、継続的な増加が見込める状況にあるといえます。

株式会社 工業市場研究所 川名 透

2018年・2019年インバウンド客数対比


Topics 3

アメリカで1億$以上で売買された住宅

アメリカで1億$以上での住宅売買は2007年以降20件を数え、
過去最高額は2016年に成約した5億$のテキサスの物件でした。
ランキング好きなアメリカでは、高額住宅の売買成約ランキングもあり、
我々になじみの名前も垣間見えたりするその購入者プロフィールは、
世相の反映とも言い得そうです。

▼記事の詳細については、こちらから、ご覧いただけます。

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