「コンバージョン」というのは、建物の用途変更を伴う大改装です。代表例はマンハッタンの超名門ホテルのウォルドルフ・アストリアで、以前は1,413室だったホテルを375室に縮小し、残りの約1,000室は何室かずつを連結してラグジュアリー分譲マンション・375戸とする工事が進んでいます。これは「ホテルからマンションへ」のコンバージョンです。

　今、注目されているのは小売用の建物を他の用途にコンバージョンするケースです。

　不調に陥ったモールの大型デパートの退店跡にコールセンター等のオフィスが入居する例は数年前から各所で見られましたし、ジムや医療モール、レストランが集まるコーナーを加える、あるいは駐車場にホテルやマンションを追加で建てるという例もありました。

　しかし先日、アマゾンが発表したサイモン・プロパティの各所のモール内の大型空室に「物流センター」を設置するという話は、従前のパターンとは異質です。これは「小売用建物から物流施設へ」の本格的なコンバージョンであり、新しいフェーズなのです。

　モールなり小売店にとっての最大の「敵」はオンライン通販ですが、両者がモールの中に同居することになります。これは小売店側にも意外なメリットがあるかも知れません。

　というのもアマゾンには「物流会社」という面があるからです。同社は配達サービスの充実に執拗にこだわり続け、今は「店まで買いに出かけるよりもアマゾンで買った方が早く着く」事を目指していると言われています。モールの中にアマゾンの物流センターがあれば、モール内の小売店群はこの物流能力に簡単に相乗りできる可能性がある訳です。

　アマゾンはニューヨークの五番街にある老舗の百貨店、ロード&テイラーの旗艦店を買い、オフィスにします。ロード&テイラーはアメリカ最古の百貨店で旗艦店は歴史を刻んだ趣のあるビルですが、これが「小売用建物からオフィスへ」とコンバージョンされます。

　ちなみにアメリカでは中小規模の教会もよく住宅にコンバージョンされます。信者の減少で修理費が足りないためです。外観や内部の空間の作りが一般の住宅と違うので独特な味わいがあり、さらに何といっても「教会に住むことができる」のでこれらを好む人がいます。

　諸外国では新築の為の建築許可の取得は大変です。行政との交渉や近隣住民の反対運動等、何が起こるか分かりません。その点、コンバージョンでは外観の変更なく、手続きがかなり簡素化され建築コストも新築より三割程度安いようです。日本では耐震性や容積、設計事務所の機能の違い等の問題がありそうですが、「慣れ」が最大の障害のように思います。

　海外からは「日本人はすぐ壊す」と不思議がられます。近年、取り壊しを批判的に言われた建物としては赤坂プリンスホテルやホテルオークラ、日本興業銀行本店などがあります。

ジャパン・トランスナショナル　代表　坪田　清

　2020年8月6日に㈱不動産経済研究所が「2020年上期及び2019年年間の首都圏投資用マンション市場動向」を発表しました。

　それによると2020年上期（1～6月）の供給は75物件3,484戸。前年同月比で物件数は5.6%増、戸数は9.0%増、平均価格は4.1%、坪単価は4.9%のアップでした。なお、2019年（1～12月）の供給は132物件5,977戸。平均価格は3,131万円（対前年比1.4%上昇）、平均坪単価は約390万円（同2.9%上昇）でした。供給戸数を見ると、2002～2007年は年間8,000戸以上の市場規模で、リーマンショックの影響が大きかった2009～2011年は年間5,000戸前後まで縮小しましたが、現状は年間6,000～7,000戸まで戻してきました。

　2019年の実需用分譲マンションの供給約31,000戸に対し、投資用分譲は約6,000戸とシェアは低かった（19％）ものの、2020年上期で実需用分譲マンションが大きく減ったこともあり、実需用約7,500戸（コロナ禍の影響が大きい）に対し、投資用マンションは約3,500戸、シェアは約46％にアップしています。コロナ禍の影響で実需用分譲マンション市場には冷え込み感がありましたが、投資用マンション市場は順調でコロナの影響をあまり受けていなかったということになります。

　元々、2,500万～3,500万円クラスの投資用ワンルームマンションは、首都圏では約20社の専業デベロッパーが開拓してきた市場です。「長期運用」「ローリスク・ローリターン」「現物投資」が特徴の投資商品であり、その販売においてはリピーターが中心となり、複数戸所有する投資家が多い等、安全な投資商品として認知されていることが、将来不安を感じさせる状況の中で高く評価された可能性があります。

　投資用ワンルームマンションに対しては、開発規制が厳しいことが知られていますが、少子高齢化に伴う単身世帯の増加や、政治・経済・教育などの東京一極集中による単身赴任者の増加などを考えれば、今後も十分に需要は見込めます。

　数年前に流行った相続対策のためのアパート開発とは違い、投資用マンションの立地は都心部が中心で、建物もＲＣ造りが中心であることなどから見ても、長期投資先として今後も注目される商品といえるでしょう。

株式会社 工業市場研究所　川名　透

部屋数が138万室・7349棟と世界最大のスケールメリットを最大限発揚し今も規模拡大中のマリオットホテル。不動産を保有しないことにより、財務体質の健全化を進めたマリオットホテルの戦略をリサーチします。