日本政府は、2040年度までに戦略17分野に総額370兆円超の官民投資を行う方針を打ち出しました※1。

　通常の歳出とは別に「新たな投資枠」を創設し、危機管理投資・成長投資を行うもので、官民投資の拡大によって十分な経済効果が表れれば、政府債務残高対国内総生産（GDP）比が低下するとの試算も公表されています。成長を重視していく姿勢を鮮明にした政策といえるでしょう。

　政府が特定の産業の育成や振興に積極的に関与する産業政策は、多くの国で採用されており、日本でもこれまで継続的に実施されてきました。今回の方針は、その取り組みを更に進めるものであり、産業構造の転換、国際競争力の向上、新規需要の創出、中期的な成長力の強化につながることが期待されます。

　こうした産業の成長や高度化を支える役割を担うとして注目されているのが、サイエンスパークです。

　製造効率の向上のため、例えば郊外や臨海部などに工場や関連施設を集積した工業団地は以前からありました。しかし、サイエンスパークは単なる生産拠点の集約にとどまらず、産官学複合連携による資金・技術・人材を集約し、イノベーションや新技術を創出する戦略的拠点であり、その特徴は、従来の工業団地とは一線を画します。

　昨今、サイエンスパークは国家の産業競争力を左右するインフラとして世界各国で整備が進んでおり、世界市場では、国家主導で半導体やAIといった成長分野にリソースを集中させる戦略が主流です。

　世界的半導体企業TSMCを擁する台湾の「新竹サイエンスパーク」（総敷地面積約1,471ha、入居企業600社以上）、また「成都ハイテク産業開発区」（同約8,200ha、入居企業6,000社以上）に代表される中国各地のハイテク産業開発区のように、アジア地区でも広大な面積を活かした国家級のインフラ整備が産業を牽引しています。

　一方、広大な面積の用地を確保しづらい日本においては、独自の産業特性または立地特性を基盤とした高付加価値型のサイエンスパークの展開に期待が寄せられています。

　三井不動産グループが挑んでいる新プロジェクト、「くまもとサイエンスパーク」※2の予定地は約31haですが、先端半導体分野をターゲットに産官学および日台連携による研究開発（R&D）から量産までをシームレスに支援する「イノベーション創発エリア」を整備し、共同利用型のクリーンルームやオフィスのほか、商業施設や金融機能なども備えた次世代型の産業コミュニティ形成を目指しています。

　九州北部は、従来から多くの半導体関連産業が集積し、シリコンアイランドとも呼ばれてきました。さらにこのプロジェクトは既存の生産拠点や近隣の研究ネットワークなどと連携し、エリア全体としての産業活性を向上させるものとして期待されています。

　サイエンスパークなどの産業集積が不動産ビジネスに与える最大のインパクトは、土地の用途に多様性をもたらし、不動産投資が活発化する点にあります。優秀な人材や研究者が世界中から集まることで、工場や倉庫などの設備にとどまらない広範なインフラ需要が多層的に発生します。

　具体的には、R&D（研究施設）やインキュベーション施設、データセンターに加えオフィス、ホテル、住宅、宿泊施設などの需要です。そこに関与する人たちがいかに充足して業務に携われるかといった、多種多様なニーズに応じたインフラ整備、不動産投資がなされ地価上昇につながるケースもみられます。

　TSMCを中心とした半導体産業の集積が進む熊本県菊陽町周辺では、2025年に住宅地で前年比30％超の地価上昇を記録し、2026年もなお12％の上昇※3が続いています。これは単一企業の進出効果にとどまらず、関連企業の集積や雇用創出、住宅・商業・物流需要の拡大が地域全体の不動産価値を押し上げていることを示しています。

　サイエンスパークにおいては、たとえば日本最大級の研究開発拠点である筑波研究学園都市には、筑波大学をはじめ、産業技術総合研究所、物質・材料研究機構（NIMS）、宇宙航空研究開発機構（JAXA）など約160の研究機関が集積しており、現在では日本最大級のサイエンスシティとして発展しています。

　特に2005年のつくばエクスプレス（TX）開業以降、研究者や技術者の居住需要、企業の研究開発機能の進出、商業施設や住宅開発が進み、研究学園駅周辺では地価が継続的に上昇しています。研究学園エリアの土地価格は過去10年間で47.9%と大きな上昇率※4になっており、研究開発拠点の形成が都市機能の高度化や不動産価値の向上につながることを示す事例といえます。