令和7年12月に公表された「令和8年度税制改正大綱」では、資産課税に関して、不動産オーナーや富裕層にとって影響の大きい見直しが行われました。

　これまで、アパートやマンションなどの貸付用不動産については、現金で資産を保有するよりも相続税評価額を大幅に圧縮できることから、「相続対策」のひとつとして活用されてきました。しかし、今回の改正により、相続直前の「駆け込み購入」による相続対策は大幅に制限される見込みです。

　現行の制度では、不動産は路線価や固定資産税評価額を基に評価され、さらに賃貸によって借家権や貸家建付地による評価減をされるため、評価額を時価の5～7割程度まで圧縮することが可能であり、現金よりも不動産の方が相続税計算上の評価額を引き下げやすく、貸付用不動産を購入することによって相続対策を行うスキームが活用されていました。

　不動産に関する「市場価格」と「税務上の評価額」のかい離については問題点もあり、今回の見直しに至りました。

　令和8年度税制改正大綱で示された改正案では、被相続人や贈与者が、相続開始前（または贈与前）5年以内に購入・新築した貸付用不動産については、従来の評価方法ではなく、原則として「通常の取引価額（市場価格）に相当する金額」で評価することになります。

　なお、実務上は、課税上の弊害がない限り、取得価額をもとに地価の変動などを考慮して計算した金額の80％を目安に評価される見込みです。また、通達改正日の5年前から所有している土地に新築された物件などについては、一定の経過措置が設けられる予定で、この改正は、原則として令和9年1月1日以後に相続（または贈与）により取得する財産の評価に適用されます。

　この改正により、相続直前に不動産を取得して相続財産を縮小する従来の手法は大幅に制限される見込みです。ただし、不動産を取得してから5年を経過すれば、従来の評価方法に戻るため、不動産を活用した相続対策が完全に否定されたわけではなく、今後は相続直前での場当たり的な対策よりも、「5年超の保有」を前提とした中長期的な投資戦略への転換が求められるといえるでしょう。

　不動産特定共同事業契約または信託受益権に係る金融商品取引契約のうち一定のものに基づく権利の目的となっている貸付用不動産（いわゆる「不動産小口化商品」）について、原則、取得時期に関わらず、通常の取引価額相当額で評価されることになりました。ただし、（1）出資者の照会により、販売会社等から提示される適正な処分価格・買取価格等、（2）販売会社等が把握している適正な売買実例価額、（3）定期報告書等に記載された不動産の価格等がない場合は、課税上の弊害がない限り、貸付用不動産に準じて評価され、取得価額の80％等の評価となります。

　任意組合型などの不動産小口化商品は、都心の一等地のビルなどに少額から投資でき、相続対策ニーズの拡大により、近年大きく普及しました。しかし、今回の改正で不動産小口化商品は実物不動産というよりも金融商品に準じた扱いとなり、取得時期にかかわらず、原則として「通常の取引価額に相当する金額」によって評価する方針となり、先述した現物不動産のように「5年経てば評価が下がる」という仕組みもなく、令和9年以降に発生する相続や贈与が対象となることから、すでに保有している商品にも改正の影響が及ぶ可能性があります。

　超富裕層においては、給与所得など所得税率が5～45％の「累進課税」が適用される「総合課税」の対象となる所得よりも、一律15％の税率が適用される「分離課税」の対象となる株式の譲渡所得や長期保有する不動産の譲渡所得の割合が高い傾向にあります。そのため、超富裕層ほど所得税の負担率が下がるという「逆転現象」が起きていました。

　そこで、3.3億円を超える所得がある場合には、その超える部分については最低でも22.5％の税負担※1となるように、令和7年分の所得から「負担適正化」の制度（ミニマムタックス）が導入されています。

　税負担の公平性の観点から、上記の「ミニマムタックス」がさらに強化されます。具体的には、令和9年1月1日以後の所得について、所得が1.65億円を超える場合には、その超える部分については最低でも30％（現行：22.5％）の税負担※2が生じます。

　この改正により、株式の譲渡所得や長期保有の不動産売却による譲渡所得のみの場合、改正前は所得が10.33億円を超えない限り影響は生じないと言われていたのに対し、改正後は所得が3.37億円を超えると影響が生じると見込まれています。

　不動産の売却や不動産M＆Aによって多額の譲渡所得が発生する場合には、今回の改正による影響が及ぶ可能性も高まります。売却時期が令和9年1月以降にずれ込むなど売却タイミングによっては、税引き後の手残り額が数千万円から億単位で減少する可能性があるため、今回の改正を踏まえた不動産売却や事業承継、不動産M＆Aのシミュレーションとスケジューリングが重要となります。

　今後は、短期的な相続対策ではなく、資産の形とその継承タイミングを中長期で考える総合的な資産設計が求められます。