2024年3月4日に日経平均株価が4万円を超え史上最高値を更新しました。国内企業業績や円安、米景気動向を追い風に株式相場は活況を呈しています。

　その一方で、REITの価格指数である東証REIT指数は5日時点で1,700.45ポイントと、昨年末から5.9%下落し、2020年12月以来の安値水準となっています。

　REITは主に不動産賃貸収入を原資とする収益構造となっています。景気に遅れて収益が回復する傾向が強いとはいえ、株式相場と比べて年初からの急落ぶりは想定を超えたものがあります。

　この原因と背景について、株式相場との乖離が生じた2023年1月から直近の2024年1月のREITの投資口（株式に相当）の投資部門別の取引状況（東証公表）によると、証券会社（自己取引部門）と生損保は通算で買越しとなりましたが、銀行、投資信託、個人、外国人の主要な投資家層は通算で売越し、なかでも投資信託が直近7ヶ月連続して売越しと最大の売越額で、REITの下落を誘引した大きな要因です。

　REITを投資対象とする投資信託は、毎月分配型の商品が多く、分配金を安定させることで投資家の人気を集めています。しかし価格低迷時には、安定的な分配金を捻出するために、投資信託が保有するREIT投資口を売却する必要が生じることもあり、売越しの一因となります。

　次にREIT投資口の売買シェア50%超を占める外国人投資家の売越しの要因として、米国の利下げ観測が後退していることが挙げられます。米国長期金利の高止まりは、相対的に見てJ-REITの高い利回りの魅力が減じることになります。

　加えて日本の金融政策の正常化※の確度が高くなり、投資家が金利上昇リスクを懸念する状況になっています。REITは不動産の取得資金の一部を借入金で調達しているため、金利上昇が借入コスト増に繋がります。

　一方、これらに対しREITは既に様々な対策を取っています。例えば、金利上昇リスクについては、金融緩和期から固定金利の割合を増加したり返済期限を分散することで、金融政策の正常化に対して事前に備えています。

　更に、収益の増加や安定化に向けた対策も講じています。オフィス市況が低迷するなか、オフィスを中心としたポートフォリオから住宅やホテルを組み入れた総合型へ転換を図る事例や、稼働率低下に伴う賃貸収益の低下を物件売却益で補填し分配金を確保する事例もあります。また投資口価格の低迷により、自己投資口を取得して、分配金の増加を図る事例も多く活用されています。

　コロナ禍からの経済正常化も重なり、分配金の水準は底を打ち増加傾向にあり、またテナントの解約によるオフィスの減収リスクもポートフォリオの入替えによって概ね後退したと言えるでしょう。

　こうした状況を総合的に見ると、現在のREITの平均分配金利回り4.6％超はREITのファンダメンタルと過去の水準から考えると、利回り商品として相応に魅力的な水準と考えられます。REITは株式市場のように価格の上昇が期待し難い商品ですが、新NISAの成長投資枠の対象でもあることから、高い利回りとなっている分配金を得ながら長期保有できる環境と言えるでしょう。

※マイナス金利解除や、２％の物価目標の実現などの方向性：2024年1月31日Bloombergサイトより

アイビー総研株式会社
藤浪容子

　2023年は分譲マンションの平均価格が大きく引き上げられたというニュースが目立つ年でした。具体的に東京23区平均価格を見ると11,483万円/戸。10年前の2013年は5,853万円/戸でしたのでほぼ倍となっています。首都圏全体を見ても、2023年の8,101万円/戸に対して、2013年は4,929万円/戸でしたので概ね1.6倍になっています。

　一方、供給戸数はこの10年で約56,000戸から約26,000戸と、約3万戸減りました。2016年に年間4万戸を下回り、2020年・2022年・2023年は年間2万台後半となっています。不動産経済研究所の予測では2024年は31,000戸程度で、今後の首都圏市場は年間3万戸前後という状況が続くとされています。

　この供給戸数減少＝マーケットの縮小要因としては「建築費の高騰」と「用地価格の上昇」が挙げられますが、近年の“都心市場と都心以外市場の二極化が進んでいる”現象もマーケットに分流をもたらし、全体としてスケールダウンを招来した大きな要因と考えます。

　都心市場は高額化と高品質化（立地・商品企画）が進んだ結果、資金に余裕のある層＝富裕層やインバウンド層をターゲットに考えるマーケットとなり、都心以外市場は、建築費と用地価格を見据えて一般的な実需層の購入可能な上限価格で供給し得る商品開発が必要なマーケットとなっています。

　さらに、コロナ禍を経て、販売形態も変わってきました。

　「モデルルームを予約制にすることで販売効率が上がった」、「都心部の高額マンションでは販売対象を絞ることで効率が上がった」等の販売担当者のコメントが示すように、ターゲットを絞ってアプローチする販売スタイルが増加しました。

　中でもブランド立地の小規模・高額マンションにおいて、クローズ販売を選択する物件が目立つようになったのがコロナ後の特徴です。クローズ販売は以前から一定数はありましたが、全体的な供給量減少と急激な価格の上昇、インバウンド客の増加などを背景に顕著になったと思われます。

　最近注目されているホテルブランデッドレジデンス（ラグジュアリーホテルに併設された、ホテルの名を冠とした住宅：アマネム等）開発ではその殆どがクローズ販売となっています。

　クローズ販売は、高額化によってターゲットが限定される物件では販売を効率的に進捗させる手法であり、今後も増えると予想されます。

　これらのクローズ物件は基本的にデータベース化されない（不動産経済研究所のデータに載らない）ので、マーケット全体の潮流の中での予測が立てにくくなっていますが、今後このマーケットは増大していくことが予想されます。ターゲットとなる富裕層やインバウンド層などの動向や必要な対応をしっかり把握し、ノウハウを蓄積していくことが不可欠な時代になっており、別次元のマーケットが出現したような、より複雑化した様相を呈してきています。

株式会社 工業市場研究所　川名　透