シンガポールでは「バンガロー」とは「土地付き一戸建て」の事で、「豪邸」を指します。元々はイギリスによる植民地経営のための住宅に由来し、その後、モダンなバンガローが多数、建築されましたが、「ラグジュアリー」とされるのは2,500～2,800棟に過ぎません。取引件数は少なく2021年は60件で、これでも前年の3倍です。「グッドクラス・バンガロー」と呼ばれる豪邸中の豪邸群は、世界的にも有名です。しかしバンガローは「土地付き」ですので、外国人は基本的には取得できません。隣接したセントーサ島内でのみ、例外的に取得できます。

　シンガポールの最高級住宅地はナッシム・ロードで、有名なオーチャード・ロードの近くにあります。この通りには62棟の「豪華なバンガロー」がありますが、売買件数は5年間で僅か5棟です。たまたまでしょうが、2022年の秋に売り物件が3棟も重なるという非常に稀な状況が起きました。「ナッシム・ロードでバンガローを所有している」となると、これはシンガポールでは大変なステイタスになります。

　「グッドクラス・バンガロー」という言葉は非常によく登場します。制度としてうるさく言えばこれは地区計画上の用語です。約39の地区が「グッドクラス・バンガロー地区」に指定されていて、住宅新築の際の敷地の最低面積や建物の階数等の規制を受けます。狭義に言えば「グッドクラス・バンガロー」は「これらの地区内にあるバンガローに限る」となりそうですが、一般的には超豪邸なら場所はどこでも「グッドクラス・バンガロー」と呼ばれています。

　バンガローの価格ですが、取引の最高記録は2019年にあった2.3億S$（230億円）です。2020年には2.18億S$（218億円）という売出し価格の物件がありました。バンガローの中には「馬車のポーチ付き」の物も多くあり、広大な庭で、9番アイアンでは端から端まで届かないだろうという物もあります。それにしても法外な値段です。

　あえて目途を言うならグッドクラス・バンガローの中心価格帯は3,600～6,370万S$（36～64億円）です。セントーサ島内のバンガローはもう少し安くなります。

　シンガポールは世界で最も安定的な成長が見込まれている国の一つで、アジアの金融の中心地の座を香港と競っています。政治的自由の抑圧や新型コロナの蔓延等で香港から逃げ出した人の多くがシンガポールへ向っていますが、まだ香港の方が優位です。

　シンガポールは地理的な位置も有利に働いています。マレーシア、インドネシア、ベトナム等の東南アジア諸国のハブとしては絶好の場所にあります。さらに現在、猛烈な勢いで伸びているインドとは近年、ますます結びつきを強めています。

　シンガポールの弱点は、あまりに「たいら」で水が出ない事でしょう。マレーシアの南端との間のジョホール海峡に架けられた橋の下のパイプラインを通じて、水の大半を輸入しています。最近では2018年に両国の間で水供給料金の値上げが外交問題となりました。

（S$=100円　2023年1月11日近辺のレート）

ジャパン・トランスナショナル　代表　坪田　清

　2022年12月22日、東京カンテイが「2022年11月の都心6区の中古（分譲）マンション価格が平均で1億円を超えた」といった集計結果を発表しました。14カ月連続で上昇し、2002年の集計開始後で初めて1億円の大台に乗りました。

　不動産経済研究所の発表でもこの1年、新築分譲マンションの価格は首都圏全体平均は6,000万円台前半を中心に安定していますが、東京23区は7月以降、再度上昇傾向にあり価格上昇が進んでいます。

　一方、2022年当初は2021年に続き、コロナ禍の副産物として、価格を抑えた郊外物件の供給増加と好調な販売が続いたことで「状況回復」イメージが強くなっていましたが、夏以降はややトーンダウンが目立つようになってきました。具体的には東京23区の初月契約率の低下傾向があります。東京23区では、2022年2月、3月、4月は初月70％を超えていましたが、5月以降は70％を下回る状況になっています。また、東京23区以外でも契約率の低下と供給量の低下が見られており、首都圏全体で見れば「売れ行き」という面で弱含みとなっています。

　現状の東京23区マーケットは「高額化したが売れ行きは良い」と認識されていて、実際、億超え物件の供給は多く、比較的短い時間で売れています。東京の分譲マンションは主要国の首都の中ではそれでも割安な価格とされているので、海外からの引き合いも多い様子です。

　なお、高額物件のメイン需要層の一パターンとして、富裕層による相続税絡みの購入は変わらず「多い」とされています。近く行われる税制改正の結果にもよりますが、大きな需要だまりであり、今後も重要なターゲットであり続けるでしょう。

　いずれにしても、東京23区、中でも都心6区の分譲マンションは、実需目的層にとっては高額になりすぎていると判断できます。都心に勤務するダブルインカム層ならばなんとか買えるという状況は既に終わりかけており、富裕層とインバウンド向けの市場になってしまう可能性すらあります。

　不動産経済研究所によれば、2023年は価格の高騰により東京23区以外の地域での供給は抑え目になる一方で、都心6区においてはタワーマンションを含めた供給が増えるとの予測です。既に計画が進んでいる物件の多くが単価を下げてくることは考えられないので、当面、価格は下がらないでしょう。2023年もこの高止まり状況が続く可能性は強いですが、市場がどこまで受け入れることができるのかについては注視する必要があります。

株式会社 工業市場研究所　川名　透

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